11. Недвижимость
Инвестирование в недвижимость не похоже на любые другие финансовые инструменты. Под этим понятием, инвестирование в недвижимость, я подразумеваю, наличие собственной квартиры, в которой проживаешь, а свободные средства направляются на покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду. Или как вариант, ведение собственного бизнеса в купленной недвижимости. Иными словами, эта недвижимость должна приносить нам дополнительный доход.
За последние 10 лет недвижимость не разочаровала тех, кто в
нее вкладывал. Динамику доходности не показываю, так как этот показатель сильно
зависит от места объекта, площади, целевого использования. Динамику цен на
недвижимость, можно посмотреть по ссылкам
Нужно отметить, что такие инвестиции – не для большинства,
слишком высок порог вхождения в этот актив. Правда, можно воспользоваться
кредитом, как это делали многие в середине прошлого десятилетия. И большинству
эта рискованная операция удалась за счет приличного роста цены на недвижимость.
Те, кто "пошел по стопам" за первыми – были не так удачливы. Цены на квартиры
упали, доходы от бизнеса упали, зарплаты тоже, а кредит остался. Вот и
приходится им выкручиваться, поверили же в свое время тем, кто говорил, что
будет только рост.
Для инвестора на рынке недвижимости существует несколько
способов вложений для получения дохода.
Покупка объекта недвижимости с целью дальнейшей перепродажи.
Попросту говоря – спекуляция, доступная немногим, в основном, людям работающим
в сфере купли-продажи недвижимости или в строительном бизнесе. Идея проста,
покупаем квартиру, дачу или землю и через некоторое время продаем. Требует
большого стартового капитала и существенных затрат времени. Это скорее следует
рассматривать, как бизнес.
Еще один способ, даже не способ, а полноценный бизнес –
сдача недвижимости в аренду. Мечта большинства людей. Денежные поступления в
этом способе зависят от места объекта, эксплуатационных характеристик здания,
выгодных условий аренды. Риски заключаются в непредсказуемых денежных
поступлениях от арендаторов, порче имущества, пристального внимания налоговой
службы к гражданам сдающим жилье.
Инвестирование в фонды недвижимости. В этом способе между
инвестором и недвижимостью появляется посредник паевой или закрытый
инвестиционный фонд. Компания по управлению активами инвестирует средства
инвесторов преимущественно в коммерческую недвижимость. Этот способ подходит
тем, у кого нет средств для покупки физической недвижимости или времени бизнеса
в сфере арендной недвижимости. Этот способ инвестирования, на сегодня, крайне
неразвит и неэффективен. В будущем – может быть…
Как инвестору оценить объект недвижимости с точки зрения
эффективности вложения?
Один из способов оценить привлекательность недвижимости –
оценить ее эффективность использования. Рассчитать какой доход она может дать.
Это не трудно, нужна информация:
- рыночная стоимость недвижимости на данный момент, именно
на сегодня, а не на дату покупки;
- арендные ставки по данному виду недвижимости.
Например, предположим, вы владеете недвижимостью, цена
которой на сегодня 80000 тыс.$. Аренда составляет 500 $ в месяц.
Рассчитываем эффективность:
((Сумма аренды * 12 мес.) / Рыночную стоимость объекта недвижимости, на сегодня)*
100%.
Эффективность равна 7,5%, для нашего примера. Много ли это
или мало? С чем сравнивать? Нужно доход по недвижимости сравнить депозитом в крупном
и надежном банке. Сравниваем, если доход от аренды больше, чем депо в банке,
поздравляю вас. На сегодня, почти столько же дает депозит в валюте в надежном
банке. Но, наверное, это не надолго:).
Многие скажут - а рост
стоимости недвижимости? Ведь каждый владелец арендной недвижимости еще надеемся
на рост стоимости недвижимости. Рост/падение, напрямую связаны с
эффективностью. В нашем случае или примере, как хотите, спровоцировать рост
стоимости недвижимости сможет рост арендных ставок. Будут они расти в
сегодняшних условиях при такой деловой активности? Я сомневаюсь.
Предположим, арендные ставки начали расти. Мы увеличили плату
за аренду до 1000 $. Стоимость осталась прежней 80 тыс.$. Эффективность равна
15%. Вот тут появятся спекулянты,
которые обратят внимание на этот рынок, так как именно они постоянно ищут, куда
выгодно вложить сегодня деньги. И поведут за собой толпу. Так вечно
продолжаться не может! Цена недвижимости будет расти до тех пор, пока
эффективность не упадет ниже ставки по депозиту в валюте. Почему именно в
валюте? Специфика нашей страны. Все движимое и недвижимое имущество "переводят" в стоимость в долларовом эквиваленте.
Предположим, выросли наша стоимость недвижимости до 15000
тыс. $. Благодаря спекулянтам и толпе. Аренда осталась та же 1000$.
Эффективность будет 8%. Что будет? Глаза спекулянтов устремятся на более
выгодные активы и деньги пойдут туда. Останется на "поле битвы" только толпа "идущих по стопам".
Подведем итог. Цены на недвижимость и арендные ставки
регулирует Господин Рынок. А не пару-тройку продавцов/покупателей/риэлторов.
Они могут втроем оценить стоимость. Но рынок приведет ее со временем к реальной
стоимости и реальной цене аренды. Рынок недвижимости также спекулятивен и
подвержен действиям спекулянтов, как и любой другой рынок (фондовый, валютный,
драгметаллов). Этот инструмент неликвидный, и это очень серьезный и
дополнительный риск.
Одна из самых существенных и привлекательных сторон рынка
недвижимости – высокая степень корреляции с инфляцией. В долгосрочной
перспективе – цены на недвижимость растут с уровнем инфляции.
Комментариев нет:
Отправить комментарий